📝 전세 계약서 제대로 쓰는 방법

전세 계약서 제대로 쓰는 방법

🏠 전세 계약서는 단순한 종이 한 장이 아니라, 당신의 수천만 원~수억 원을 지키는 법적 무기예요. 그런데 아직도 많은 분들이 ‘부동산에서 쓰는 대로 그냥 싸인’하고 있어요 😰

 

💡 오늘은 전세 계약서 작성 시 확인해야 할 필수 항목, 주의점, 실전 예시까지 정확하고 쉽게 알려드릴게요. 이 글 하나면 계약할 때 당당하게 물어보고 확인할 수 있는 힘이 생겨요!

📑 전세 계약의 기본 구조 이해하기

전세 계약의 기본 구조 이해하기

📋 전세 계약서는 보통 부동산중개사가 준비해주지만, 작성 책임은 임차인에게도 있어요. 내용을 이해하지 못한 채 서명했다면, 나중에 불리한 조항도 받아들인 셈이 되거든요.

 

✅ 전세 계약서는 다음과 같은 기본 구성으로 이루어져 있어요:

• 임대인·임차인 인적 사항 – 성명, 주소, 연락처
• 임대 목적물 정보 – 주소, 면적, 부동산 종류
• 전세 보증금 및 계약 기간
• 계약금·중도금·잔금 납부 조건
• 기타 특약 사항 – 수리, 관리비, 계약 해지 조항 등

 

📌 특히 특약사항에는 전입신고, 확정일자 필수 이행 또는 관리비 별도/포함 여부 등 민감한 조항들이 들어가니 무조건 꼼꼼히 확인해야 해요.

📄 전세 계약서 구성 요약표

구성 항목	포함 내용	확인 포인트
기본 정보	이름, 연락처, 주소	주민번호 대신 생년월일 사용
물건 정보	건물 주소, 전용면적	등기부와 일치 여부
보증금	총액, 지급 시기	입금 계좌 명의 확인
특약사항	해지, 수리, 관리비 조항	불리한 조항 있는지 확인

 

📌 계약서에 사인하기 전엔 무조건 한 줄 한 줄 읽어보고, 모르는 내용은 확인하고 질문하고 수정 요청하세요! “그냥 이대로 하시죠~”는 절대 금지예요!

✍️ 필수 항목 체크리스트

필수 항목 체크리스트

📑 전세 계약서 쓸 때 절대 빼먹지 말아야 할 핵심 항목 6가지 지금부터 하나씩 짚어볼게요!

 

• ① 등기부등본 확인 – 소유자가 맞는지, 근저당 설정 여부 체크!
• ② 보증금 액수와 계좌 명의 – 반드시 소유주 본인 명의 계좌로 입금!
• ③ 전입신고 가능 여부 – 확정일자와 함께 보증금 보호의 핵심!
• ④ 확정일자 꼭 받기 – 주민센터, 온라인 모두 가능. 계약서 원본 필요!
• ⑤ 특약사항 체크 – 수리, 관리비, 반려동물, 해지 조건 등!
• ⑥ 중개업소 등록번호 확인 – 공인중개사 자격 & 책임 여부 꼭 확인!

 

🛑 이 중 하나라도 빠지면 계약 무효·사기 피해·보증금 미반환 위험이 생겨요. 실제로 가짜 소유주가 계약한 사례도 적지 않답니다.

📋 전세 계약 필수 확인사항 요약표

항목	설명	주의 포인트
등기부등본	소유주 확인	근저당 많으면 위험!
보증금 계좌	임대인 명의만 가능	제3자 명의는 금지
전입신고	대항력 확보	주소 제한 시 주의
확정일자	우선변제권 확보	빠르게 받기!
특약사항	추가 조항	불리한 조건 없는지 확인

 

📌 계약서를 꼼꼼히 보는 건 의심이 아니라 내 돈과 권리를 지키는 정당한 행동이에요! 잘 모르면 무조건 질문하고, 설명 요구하세요!

⚠️ 전세 사기 방지 포인트

전세 사기 방지 포인트

💥 전세 사기는 단순히 보증금 떼이는 문제가 아니에요. 살 집을 잃고, 수년간 법적 분쟁까지 끌려가는 인생 리스크예요. 이제부터 사기를 피할 수 있는 핵심 포인트 5가지 알려드릴게요!

 

• ① 실소유자 확인 – 등기부등본에서 임대인이 진짜 소유자인지 반드시 확인!
• ② 근저당 설정액 체크 – 이미 빚이 많은 집은 경매 시 보증금 못 돌려받을 수 있어요.
• ③ 전세가율 80% 이하 – 매매가 대비 전세가가 높으면 ‘깡통전세’ 위험!
• ④ 확정일자 + 전입신고 동시 진행 – 보증금 보호는 행동이 생명!
• ⑤ 특약사항에 ‘확정일자 필수’ 명시 – 말로 하지 말고 문서로!

 

📌 특히 전세가율이 높은 다가구, 신축 빌라, 비대면 계약은 사기의 표적이 되기 쉬운 환경이에요. 되도록 직접 방문 + 계약 당일 등기부 재확인이 안전해요.

🚨 전세 사기 위험 신호 체크표

의심 상황	설명	대응 방법
보증금이 시세보다 너무 쌈	사기 유인용 물건일 수 있음	등기부 확인 후 피하기
중개사가 빨리 계약하라 압박	의심 상황일 수 있음	천천히, 전문가 상담 권장
집주인과 대면이 어려움	명의도용, 대리인 사기 가능	신분증·위임장 원본 확인

 

✅ 요즘은 전세계약 전 사기 여부 무료 조회 서비스도 있어요. (예: 국토교통부 ‘실거래가 조회’, LH 전세사기예방시스템 등) 꼭 활용해서 지금 내 전세 계약이 안전한지 미리 체크하세요!

📄 계약 전 확인 서류

계약 전 확인 서류

📋 전세 계약 전에는 절대 서명부터 하지 마세요! 꼭! 먼저 확인해야 할 서류들이 있어요. 지금부터 전세계약 전 필수 확인 서류 4가지를 소개할게요.

 

• ① 등기부등본 – 해당 주택의 소유자, 근저당, 가압류 등 권리관계 확인!
• ② 건축물대장 – 불법건축물인지 여부 확인! (다세대·다가구일수록 중요)
• ③ 신분증 + 인감증명서 – 집주인 또는 대리인의 실명확인을 위해 필수!
• ④ 중개사 등록확인서 – 부동산 사무소가 정식 공인중개업소인지 여부 체크!

 

📌 특히 등기부등본은 계약 당일 최신본으로 직접 떼어 보는 것이 가장 안전해요. 발급 시간 5분이면 수천만 원 지킬 수 있어요!

🗂️ 전세계약 필수 서류 정리표

서류	용도	주의사항
등기부등본	소유자 확인 및 권리분석	계약 당일 최신본 필수
건축물대장	불법건축물 여부 확인	건물 구조와 일치 여부 확인
신분증/인감증명서	임대인 실명 확인	대리 계약 시 위임장도 필요
중개사 등록번호	공인중개사 자격 확인	부동산 사무소 벽면 확인

 

✅ 서류만 정확히 확인해도 전세사기의 90%는 피할 수 있어요. 귀찮더라도 꼭 챙겨보고, 모르면 부동산에 물어보세요. 당당하게 “서류 먼저 보여주세요”라고 말하세요!

📃 계약서 작성 실전 예시

계약서 작성 실전 예시

📑 계약서 양식은 공인중개사협회 표준계약서를 기준으로 하되, 특약사항은 매물마다 다르게 기재돼요. 아래는 일반적인 전세계약서에 들어가는 핵심 항목 예시예요.

 

📄 전세 계약서 실전 항목 예시

항목	내용 예시
계약 당사자	임대인: 홍길동 / 임차인: 김세입
주소	서울시 마포구 ○○로 123, 202호
전세보증금	100,000,000원
계약금/중도금/잔금	계약금 10%, 잔금 90% (입주일)
계약 기간	2025.04.01 ~ 2027.03.31 (2년)
특약사항	① 임차인은 확정일자 및 전입신고를 즉시 진행한다. ② 임대인은 보일러, 수도, 전기 이상 발생 시 수리 책임을 진다. ③ 관리비는 임차인 부담이며, 장기수선충당금 제외한다.

 

📌 이 외에도 반려동물 허용 여부, 중도 해지 시 위약금 조항 등은 계약서 말미 ‘특약사항’란에 직접 추가할 수 있어요.

 

🖋️ 계약서를 작성할 땐 모든 금액과 일자, 주소를 정확하게 표기하고, 사인 전 반드시 임대인/임차인 모두 확인 → 서명 또는 도장이 필요해요!

🏛️ 확정일자와 전입신고

확정일자와 전입신고

🔐 전세 보증금을 지키는 유일한 무기, 바로 ‘전입신고’와 ‘확정일자’예요. 이 둘을 제때 하지 않으면 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 한 푼도 못 받을 수 있어요.

 

📌 전입신고는 주민센터에 가서 해당 주소로 주민등록을 옮기는 절차예요. 이걸 하면 ‘대항력’이 생겨서 새 집주인이 생겨도 내 계약이 유효해져요.

 

📌 확정일자는 계약서에 공식 날짜 도장을 받아서 보증금 우선변제를 받을 수 있게 하는 장치예요. 전입신고만 해도 안 되고, 확정일자만 받아도 안 돼요! 두 개 모두 해야 100% 보호돼요.

✅ 전입신고 & 확정일자 비교표

항목	설명	효과
전입신고	주민센터에서 주소 이전	대항력 발생
확정일자	계약서에 날짜 도장 받기	우선변제권 확보

 

📝 둘 다 완료된 날 기준으로 내 권리가 생겨요. 가능하면 계약 다음날 안에 바로 처리하세요. 요즘은 정부24, 모바일 등 온라인 전입신고도 가능해서 더 쉬워요!

📢 꼭 기억하세요! “전입신고 + 확정일자 = 보증금 방패!” 이 공식만 알아도 전세 인생은 반쯤 성공한 거예요 😎

❓ FAQ

FAQ

Q1. 계약서를 부동산이 쓰면 따로 확인 안 해도 되나요?

 A1. 절대 아니에요! 작성 책임은 본인에게도 있어요. 하나하나 항목 확인하고, 모르면 꼭 물어보세요!

 

Q2. 전세계약도 특약을 추가할 수 있나요?

 A2. 네! 특약사항은 자유롭게 쓸 수 있어요. 반려동물, 수리비, 관리비, 계약해지 조건 등 반드시 기록으로 남겨야 해요.

 

Q3. 등기부등본은 어떻게 떼요?

 A3. 정부24, 인터넷등기소 또는 주민센터에서 발급 가능해요. 항상 계약 당일 최신본으로 확인하세요!

 

Q4. 대리인이 계약하면 괜찮나요?

 A4. 대리 계약 시 반드시 위임장과 인감증명서를 받아 확인하세요. 안 그러면 무효 계약이 될 수 있어요.

 

Q5. 계약금 보냈는데 입금 계좌가 임대인 명의가 아니에요!

 A5. 매우 위험해요! 임대인 본인 명의 계좌로만 입금하세요. 제3자 계좌는 사기 가능성 있어요.

 

Q6. 전입신고는 꼭 해야 하나요?

 A6. 반드시 해야 해요! 전입신고 + 확정일자가 있어야 보증금이 법적으로 보호돼요.

 

Q7. 확정일자는 언제 어디서 받나요?

 A7. 계약서 원본 들고 주민센터나 법원에 가면 바로 받을 수 있어요. 빠를수록 좋아요!

 

Q8. 계약서 사본만 있으면 확정일자 받을 수 있나요?

 A8. 안 돼요! 도장이 찍힌 원본 계약서만 확정일자 받을 수 있어요. 사본은 인정되지 않아요.

📌 마무리

마무리

📝 전세계약은 종이 한 장으로 끝나는 일이 아니에요. 수천만 원, 때로는 수억 원을 보호하는 '법적 무기'예요. 그러니까 부동산만 믿지 말고, 직접 읽고, 직접 확인하고, 직접 질문하세요!

 

✅ 전세 계약서 작성의 핵심 체크리스트는 다음과 같아요:

• ✔ 등기부등본 확인으로 소유자와 권리관계 체크
• ✔ 보증금 계좌는 반드시 임대인 명의로!
• ✔ 전입신고 + 확정일자 = 보증금 보호의 핵심
• ✔ 특약사항은 말이 아닌 문서로 남기기
• ✔ 중개사 등록 여부, 대리계약 시 위임장 꼭 확인

 

🧠 제가 생각했을 때, 전세계약은 '용기 있는 질문'에서 시작한다고 봐요. 부끄러워하지 말고, '이거 왜 이래요?', '확인서 주세요'라고 말하세요. 그 한마디가 나중에 보증금을 지키는 가장 강력한 힘이 될 수 있어요!

 

📢 이제 계약서 쓸 때 ‘무조건 싸인’이 아니라 

내 권리를 스스로 지킬 수 있는 사람이 되어보세요.

 여러분의 전세 생활, 안전하게 응원합니다! 🙌